重磅！合肥40年公寓和商业又迎利好！个税仅缴1%！省里、市里都在鼓励购买！给钱、给学区！这些人赚大了！

重磅消息

合肥出台新政！

买40年公寓、写字楼、商铺的人最受益！

转让时个税只收1%！

释放重大信号！

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看点

01

合肥出台新政：非住房转让可按1%征收个税

写字楼、商铺、40年公寓二手房转让时不管买、卖双方，都要收取高昂的税费，极大程度地影响了这类产品的买卖。确实，相较于住宅，商用在税费征收上的费率更高，税种更多，缴税情况更加繁复。

近日，合肥地税出台最新政策，规定：个人转让非住房可按1%征收个税！

公告内容如下▽

6月29日，合肥地税依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条，并落实《安徽省地方税务局关于发挥地税职能服务五大发展行动计划的实施意见》（皖地税发〔2017〕1号）第二条第一款，发布《关于个人转让非住房核定征收个人所得税问题的公告》（以下简称“公告”），明确了非住房转让核定征收个人所得税的规定：

对个人转让合肥市非住房，难以提供完整、准确的原值凭证及合理扣除费用凭证的，按转让收入的1%核定征收个人所得税。公告自2017年8月1日起实施，有效期3年。

也就是说，在转让非住房时，卖方个税由之前的20%变为1%啦！【备注：20%的算法是差额计算；1%的算法是转让非住房的收入额全款】

据了解，目前非住房转让个人所得税的计税方法，是依据个人所得税法规定，按“财产转让所得”项目，以转让非住房的收入额减除房产原值和其他合理扣除费用的余额，为应纳税所得额，适用20%税率计征个人所得税。

算一笔账：

隔壁老王2016年6月在合肥花95万买了一个商铺，2017年9月，老王打算把这个商铺以105万（含税价）的价格转手。购房合同、购房发票95万元（含税）有原始凭证，但缴纳的契税、住房维修基金票据均已丢失。

在原购房契税、住房维修基金票据不能提供的情况下，在公告实施前，隔壁老王需缴纳个人所得税1.6万元，公告实施后，仅需缴纳个人所得税1.05万元，少缴5500元，切实享受了政策红利。

之前犹豫不决要不要买商铺、公寓做短线投资的人，可以放宽心买，国家在政策上大力支持！

看点

02

这项政策哪些人最受益？

政策一出，哪些人能跟着直接受益？

1

买40年公寓作为过渡的刚需

现在合肥房价高企，年轻的刚需朋友们要想在比较好的地段买上一套自己的房子首付起码需要50万起。

而买公寓就不同了，首先是不限购，其次是总价低，再次是首付即使是需要5成，也还是比住宅价格低得多。而且，40年的公寓不占用你的购房名额，等以后挣到钱了、社保满了，还是可以买大房子。

再加上如今国家出台一系列商业地产去库存的利好政策，转手时税费也没有那么高，对于暂时没有太多资金买房的刚需朋友来说，买40年商办作为过渡时期的居所也不失为一个选择。

2

短线投资客

对绝大部分人来说，商铺、写字楼、40年产权公寓这类商办产品最主要的作用就是能够收取租金，作为一个投资产品来购买。

而高昂的税费成为非常多买家的顾虑，这也是非住宅类产品去库存难的一个原因。

作为短线投资客，看中的就是短期内转手以赚取最大差价，现在个税以1%收取，在转手时也能避免过高的税收。

看点

03

这项公告传递四大信号！

1、为投资客提供减免税费的方向

公告规定，对个人转让合肥市非住房，难以提供完整、准确的原值凭证及合理扣除费用凭证的，按转让收入的1%核定征收个人所得税。

这个"难以提供完整、准确的原值凭证及合理扣除费用凭证"的大前提其实才是重点，从一定程度上说，是给投资客提供一种减免税费的方向和窗口。

2、地方政府积极落实国家要求

国家审计署发布《2016年第四季度国家重大政策措施贯彻落实跟踪审计结果》显示：一些地区和部门在重大政策、“三去一降一补”重点任务落实中还存在不到位的情况。

在推进重点政策落实方面，安徽省合肥市非住宅类商品房库存不降反升，收到央视点名批评。

（3月17日央视新闻联播）

如今合肥紧跟中央脚步，积极贯彻落实相关规定、精神，开始不断为商办输送利好！

3、投资的目光应更多转移到商业地产

现在中央已经明确下达指示，"房子是用来住的，不是用来炒的。"这就给住宅定下了基调。

当下我国人民有许多热钱无处投放，只能放在房子上，这也导致了人们对房价的预期居高不下。为改变这一预期，国家积极推进商业地产去库存，各项利好支持，就是为了将大家的资本从住宅产品引到商业地产中来，促进各方面共同发展。

4、商业产品将成为下一个风口

投资看什么？看政府的规划、看政策的支持！

全国各大城市相继出台商办产品利好政策，这一系列具有倾斜性的政策鼓励商业地产去库存，同时表明了政府的积极态度，最聪明的做法就是跟着政府政策走。

在国家积极推进商业地产去库存的大前提下，商办产品如40年公寓、写字楼、商铺等一定是政府大力扶持的对象。

为什么北京，广州、上海、深圳等热点城市陆续出台了针对商办市场的楼市调控措施？也是住宅发展到一定阶段，商办俨然成楼市主角而一片火热，商办的的价值就愈加凸显。

看点

04

购买商业，还有什么政策支持？

1、政策导向：商办利好！鼓励购买！

近日，安徽省七部门出台非住宅商品房去库存意见：商办用地转型、鼓励个人购买商业，还能获得贷款支持！

新政对于40年商办公寓的重大利好主要体现在两个方面，一是对于购买40年产权公寓等商住房的支持，二是对商业去库存的支持，换句话说就是对持有40年商办那部分人的支持。

①、买40年公寓可获贷款支持

先来看下，新出的这个文件对于购买40年产权公寓等商住房的支持力度：

新政对个人购买40年公寓的支持

➤ 允许使用“购房券”购买非住宅商品房

个人因房屋被征收选择货币化安置的，被征收人可用其持有的“购房券”购买非住宅商品房。

➤ 给予信贷支持

鼓励各银行业金融机构在国家统一信贷政策的基础上，加大对个人购买商业、办公等非住宅商品房的贷款支持力度。

➤ 鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓

在满足消防安全等前提下，各地可研究制定鼓励政策。

②、商办用地可转型

再来看下，新政对商业去库存的支持：

新政对商业去库存的支持

➤ 收购或改造一批库存商品房

对符合条件的商业、办公用房，可以由政府或其他投资者收购或长期租用。在符合城乡规划、不改变原建筑外观、确保安全的前提下，可以改造为教育培训、幼儿园、养老等公告服务用房，也可以改造为酒店式公寓以及用于社会化养老、文化、旅游、大学生创业、体育产业等其他符合条件的经营性、公益类用房。

➤ 允许未开发房地产用地转型

在未被认定为闲置土地的前提下，通过调整土地用途、规划条件，允许未开发的房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目的开发建设。

2、淮北新政：商办房不仅有补贴，还能享学区

此外，淮北市也出台了该市非住宅去库存新措施，具体如下▽

这份文件最核心也是最受关注的措施在于，家庭子女就读义务教育阶段学校的，享受与购买住宅者同等的入学条件，可就近入学。这也是我省首个将非住宅商品房去库存与子女就近入学挂钩的城市。

另外， 对个人购买商业办公的(包括购房券购买)，由市、县受益财政给予实缴契税100%的补贴，每平方米还奖励150元。

房企对商业办公等非住宅商品房整体招租运营租赁所缴纳的增值税、房产税，凭缴税凭证由县(区)政府给予留存部分30%的补贴。

给钱、给上学资格，大力去库存！

而在合肥，虽然绝大部分的40年产权公寓都是不划分学区的，但也存在特殊情况。

在政府12345直通车上小编发现，政府明确表示城市春天广场和滨湖国购中心这两家40年产权公寓有划分学区。

而淮北市已经有上班产品划分学区的先例，不排除其他城市包括合肥跟进此项措施的可能。

3、国务院：允许商改住！享民用水电气

去年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中，第12条提到了商业用房：

允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

（图片来源于网络，如有错误欢迎留言指正）

目前，包括武汉、四川、湖南、广东、贵州、江西等近20个省份已经先后发布文件，支持“商改住”，助力“商改住”产品去化。

从以上政策可以看出，通过土地性质的调整，商改住产品按住宅标准设计，除土地使用年限外，与普通住宅区别和差距都大大缩小，这也就意味着商办产品未来的优势会更加突出。

看点

05

为什么有那么多商业利好出台？

因为合肥商业地产库存太多！之前的数据显示，合肥的商铺要卖2.15年！办公3.08年！

据数据显示，截止2017年2月，合肥市区商铺库存达285万方，按2016年合肥平均月去化面积11万平米计算，去化周期需要长达约2.15年。

截止2017年2月，合肥市区办公产品存量达443.7万方，按2016年合肥平均月去化面积12万平米计算，去化周期需要长达约3.08年。

从上述数据可以看出，合肥的商业已经严重过剩，而文件中提出允许未开发的房地产用地转型利用，这一举措将有效减少合肥的商办类用地。

看点

06

商业去库存，未来的政策可能还将涉及到...

根据合肥学院房地产学院调查结果显示，2016年选择房产作为投资的市民中仅15%选择了商铺，相较于2010年和2014年调查结果中47%和50%的比例，市民投资商铺的热情在今年大打折扣。

市民不愿买，新的写字楼、商铺又将不断入市，深陷窘境的商业地产面临去化难题。但是，合肥住宅市场采取调控限购限贷后，关于商业地产，我们又听到了不同的声音。

限购限贷没有对商业地产做任何限制，对于投资者而言，现在再买住宅首付成本太高，甚至有的买住宅首付的钱就可以买一套公寓。住宅市场受到控制，如果更多的投资者将视线转移到商业地产市场，去化难题自然迎刃而解。

信贷支持，民用水电，以及商改住，这些都可能成为商办产品未来重要的投资风口，而安徽淮北市商办房也可享受学区的新政更让商办产品成为大众关注的焦点，合肥跟进也不是空谈。

结语

合肥的商业地产过剩已经遭到央视的点名批评，意味着也受到了国家的高度重视。

如今，合肥在个税方面给予了投资客一个重要导向，这在一定程度上也能看出，合肥未来还将继续投入其他各种政策利好到商业地产里！

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多多

霸都楼市&百瑞地产网主编，扎根房地产媒体行业10余年，善于分析宏观楼市、区域价值、买房策略，可以为网友解读政策走势、疑难杂症，想知道什么时候适合出手买房、买哪里最有前景，可以咨询他。

王祥

安徽信和行地产资讯有限公司副总经理，从事地产行业13年，在国土资源开发与房地产经营方面经验丰富、见解独到。熟知合肥20余个项目，可以为网友解答合肥的优质项目，给网友置业答疑解惑。

吴明松

同策百瑞数据研究院资深咨询经理、同策安徽市场咨询中心业务经理、房地产行业实战型专家。从业多年，一直从事房地产市场研究工作，对房地产金融货币、土地政策、市场发展变化、置业趋势变化、区域解读等各个层面具有深入独到的见解。

丁汝芳

百瑞用户中心客户经理，具备敏锐的楼市观察力、深谙楼市政策，善于见微知著、从细节看整体。多年的客户服务工作让她能够从购房者、开发商、投资客等多角度客观看待市场，能够从实处出发为购房者答疑解惑。

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